Een tweede huis schenken aan je kind bij leven is fiscaal gezien vaak minder voordelig dan het klinkt. Bij vererving gelden er namelijk ook vrijstellingen en tarieven die in veel gevallen vergelijkbaar uitpakken met een schenking. Toch zijn er situaties waarin overdracht bij leven zeker zinvol kan zijn. Dit artikel helpt je de afweging maken.
Schenken of erven: wat is fiscaal gunstiger?
Bij overlijden betaalt je kind erfbelasting over de waarde van het tweede huis. De vrijstelling voor kinderen bedraagt naar schatting rond 25.000 euro per ouder in 2026. Over het meerdere gelden progressieve tarieven. Bij schenking bij leven betaalt je kind schenkbelasting, maar gelden vrijwel dezelfde tarieven en vrijstellingen als bij erfbelasting. Het tariefsvoordeel van schenken valt dus in de praktijk vaak weg.
Waar schenken wél een voordeel biedt: als de waarde van het huis in de toekomst naar verwachting flink stijgt. Je schenkt dan op de huidige, lagere waarde en de toekomstige waardestijging valt buiten de erfenis. Over dat gedeelte betaalt je kind dan geen belasting meer.
Overdrachtsbelasting: een fors nadeel bij schenken
Dit is het grootste struikelblok bij het schenken van een tweede huis aan een kind. Bij een schenking van onroerend goed is overdrachtsbelasting verschuldigd. Voor een tweede woning (geen hoofdverblijf) geldt naar schatting een tarief van 10,4 procent in 2026. Dat is een aanzienlijk bedrag bovenop de eventuele schenkbelasting.
Bij vererving is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit maakt het erven van een tweede huis in vrijwel alle gevallen goedkoper dan een schenking bij leven, puur op de belastingdruk bekeken.
Rekenvoorbeeld: stel het tweede huis heeft een waarde van 300.000 euro. Dan betaalt je kind bij schenking al snel circa 31.200 euro aan overdrachtsbelasting (10,4%), nog voordat de schenkbelasting in beeld komt. Bij vererving is dit nul euro.
Wanneer is tweede huis schenken aan kind toch verstandig?
Er zijn een paar situaties waarin overdracht bij leven de moeite waard kan zijn:
- Sterk stijgende waarde. Als je verwacht dat het huis de komende jaren flink in waarde stijgt, betaal je nu belasting over een lagere waarde.
- Kind heeft het huis nu nodig. Soms is de overdracht praktisch gewenst, bijvoorbeeld als je kind het pand wil bewonen of verhuren en jij er geen gebruik meer van maakt.
- Constructie via verhuur of economische eigendom. In sommige gevallen wordt gekozen voor een tussenconstructie waarbij het juridische eigendom later overgaat, om overdrachtsbelasting te spreiden of te beperken. Laat dit altijd beoordelen door een notaris of fiscalist.
- Grote erfenis, hoge belastingdruk verwacht. Als je totale nalatenschap groot is en je kind sowieso hoge erfbelasting betaalt, kan geleidelijk schenken de totale belastingdruk verlagen.
Schenken onder voorbehoud van vruchtgebruik
Een populaire constructie is het schenken van het tweede huis waarbij jij als ouder het vruchtgebruik behoudt. Dat betekent dat je kind juridisch eigenaar wordt, maar jij nog steeds het huis mag gebruiken of de huurinkomsten ontvangt. De waarde die je kind verkrijgt is dan lager, omdat het vruchtgebruik er nog op drukt. Dat verlaagt de schenkbelasting.
Let op: ook bij deze constructie is overdrachtsbelasting verschuldigd. En de Belastingdienst kijkt kritisch naar constructies die puur zijn opgezet om belasting te besparen. Laat dit altijd vastleggen door een notaris.
De rol van de WOZ-waarde
Bij schenking van een woning wordt voor de belastingberekening de WOZ-waarde als uitgangspunt genomen. Die kan afwijken van de marktwaarde. In een markt waar woningen boven de WOZ-waarde worden verkocht, kan schenking op WOZ-waarde iets gunstiger uitpakken. Controleer dit altijd voor je een beslissing neemt.
Praktische stappen als je overweegt te schenken
- Laat een notaris de overdracht regelen. Bij onroerend goed is een notariële akte verplicht.
- Vraag een fiscalist om de belastingdruk bij schenken te vergelijken met de verwachte erfbelasting.
- Controleer de actuele WOZ-waarde en de marktwaarde van het pand.
- Overweeg of een vruchtgebruikconstructie past bij jouw situatie.
- Houd rekening met de gevolgen voor de inkomstenbelasting (box 3) van je kind na de overdracht.
In de meeste gevallen is het fiscaal voordeliger om een tweede huis te laten vererven dan het bij leven te schenken, vooral vanwege de overdrachtsbelasting. Toch kan schenken in specifieke situaties slim zijn, met name als de waarde van het huis naar verwachting sterk stijgt of als er andere goede redenen zijn voor overdracht bij leven. Laat de afweging altijd maken door een notaris of belastingadviseur, want de details van jouw situatie bepalen uiteindelijk wat het verstandigst is.
