De overwaarde van je huis schenken aan je kinderen is mogelijk, maar je betaalt niet automatisch geen belasting. Hoeveel je onbelast kunt schenken, welke vrijstellingen er zijn en hoe je dit slim aanpakt, lees je hier.
Wat is overwaarde schenken precies?
Overwaarde is het verschil tussen de waarde van je woning en de eventueel nog openstaande hypotheek. Als je huis meer waard is dan je schuld, heb je overwaarde opgebouwd. Je kunt dat geld pas “aanraken” als je de woning verkoopt of een deel van de overwaarde opneemt via een hypotheek. Zodra je dat bedrag op je rekening hebt, kun je het schenken. De overwaarde zelf staat niet op een bankrekening, dus schenken doe je altijd met geld dat je al hebt vrijgemaakt.
Hoeveel mag je onbelast schenken?
Elke schenking valt onder de schenkbelasting, tenzij je gebruikmaakt van een vrijstelling. De Belastingdienst hanteert in 2025 de volgende jaarlijkse vrijstellingen:
- Van ouders aan een kind: tot € 6.908 per jaar onbelast (naar schatting een vergelijkbaar bedrag in 2026, gecorrigeerd voor inflatie).
- Van anderen (bv. grootouders) aan een kleinkind of naaste: tot € 2.769 per jaar onbelast.
Schonk je meer dan die vrijstelling, dan betaalt de ontvanger schenkbelasting over het meerdere. Voor kinderen geldt een tarief van 10% over de eerste schijf en 20% daarboven. Hoe hoog die schijfgrens precies ligt, past de Belastingdienst jaarlijks aan. Controleer de actuele bedragen via de officiële website van de Belastingdienst.
De eenmalig verhoogde vrijstelling voor de eigen woning
Jarenlang bestond er een speciale verhoogde vrijstelling waarmee je een kind belastingvrij een groot bedrag kon schenken voor de aankoop of verbouwing van een eigen woning. Die “jubelton” is per 1 januari 2024 volledig afgeschaft. Je kunt daar dus geen gebruik meer van maken. Het enige wat overblijft, is de reguliere jaarlijkse vrijstelling van € 6.908 per kind per jaar (bedrag 2025).
Wel bestaat er nog een eenmalig verhoogde vrijstelling voor kinderen tussen 18 en 40 jaar. In 2025 bedraagt die naar schatting rond de € 31.813 (controleer het actuele bedrag bij de Belastingdienst). Dit bedrag mag je eenmalig gebruiken in plaats van de reguliere jaarvrijstelling, voor elk bestedingsdoel, dus ook als aanvulling op een eigen woning. Je mag dit maar één keer gebruiken per kind.
Overwaarde schenken via jaarlijkse giften
Heb je een grote overwaarde en wil je die geleidelijk aan je kinderen overdragen? Dan kun je elk jaar de maximale vrijstelling benutten. Bij twee kinderen schenk je als ouders samen jaarlijks tot € 13.816 onbelast (2 x € 6.908 in 2025). Over tien jaar is dat ruim € 138.000, zonder dat er ook maar één euro schenkbelasting over wordt betaald. Dit vergt wel discipline en planning, maar is een volkomen legale manier om vermogen over te dragen.
Let op: je mag de jaarlijkse vrijstelling niet “sparen” en in één keer inleveren voor meerdere jaren. Elke schenking telt voor het jaar waarin je het geld daadwerkelijk overmaakt.
Is overwaarde schenken altijd slim?
Schenken van overwaarde klinkt aantrekkelijk, maar er zijn situaties waarin het minder verstandig is. Denk aan deze punten:
- Je eigen buffer: als je de overwaarde opneemt via een nieuwe (hypothecaire) lening, betaal je rente. Schenk je dat bedrag daarna weg, draag jij de rentelasten terwijl het geld al bij je kind zit.
- Zorgkosten op latere leeftijd: eigen vermogen telt mee bij de eigen bijdrage voor zorg of een verpleeghuis. Schenken kan dan voordelig zijn, maar de Belastingdienst en het CAK kijken ook naar schenkingen in de afgelopen drie tot vijf jaar. Check dit van tevoren goed.
- Relaties en echtscheiding: schenkingen aan een getrouwd kind vallen in principe in de gemeenschap van goederen als er geen huwelijkse voorwaarden zijn. Wil je voorkomen dat je schenking bij een scheiding deels naar de ex-schoonzoon of ex-schoondochter gaat? Leg dan in de schenkingsakte vast dat het een uitsluitingsclausule betreft.
Hoe regel je overwaarde schenken in de praktijk?
Bij grotere bedragen is het verstandig een notaris in te schakelen. Die kan een schenkingsakte opstellen, inclusief eventuele uitsluitingsclausule. Voor kleine jaarlijkse schenkingen onder de vrijstelling is een notaris niet verplicht, maar bewaar wel bewijs van de overmaking (bankafschrift, datum, omschrijving). De ontvanger hoeft over schenkingen onder de vrijstelling geen aangifte schenkbelasting te doen.
Overwaarde schenken is dus zeker mogelijk, maar vraagt om een doordacht plan. De jaarlijkse vrijstellingen zijn de veiligste route. Wil je grotere bedragen overdragen, laat je dan vooraf adviseren door een financieel planner of notaris om onaangename belastingverrassingen te voorkomen.
