Een huis schenken aan een kleinkind is mogelijk, maar vraagt goede voorbereiding. Je kunt als grootouder niet zomaar een woning overdragen zonder rekening te houden met schenkbelasting, vrijstellingen en juridische regels. Hoe je het aanpakt, bepaalt hoeveel belasting je kleinkind uiteindelijk betaalt en of de schenking überhaupt slim is.
Wat is de schenkbelasting bij een huis schenken aan een kleinkind?
Wanneer je een huis aan je kleinkind schenkt, betaalt je kleinkind schenkbelasting over de waarde van de woning. Kleinkinderen vallen in tariefgroep 1 bij de Belastingdienst, samen met kinderen. De tarieven zijn lager dan voor vreemden, maar hoger dan die voor kinderen.
Voor kleinkinderen gelden in 2026 de volgende schenkbelastingtarieven:
- 18% over de eerste schijf (tot circa € 152.368)
- 36% over het meerdere daarboven
Een woning van € 300.000 schenken aan een kleinkind betekent dus al snel tienduizenden euro’s aan belasting, tenzij je gebruik maakt van vrijstellingen of slimme constructies. Dat maakt voorbereiding onmisbaar.
Welke vrijstellingen gelden bij het schenken aan kleinkinderen?
Als grootouder kun je jaarlijks een bedrag onbelast schenken aan je kleinkinderen. De jaarlijkse vrijstelling bedraagt naar schatting rond € 2.274 in 2026 (dit bedrag wordt jaarlijks aangepast). Dat is relatief laag vergeleken met de waarde van een woning, maar je kunt dit bedrag elk jaar opnieuw benutten.
Bovenop de jaarlijkse vrijstelling bestaat er geen aparte eenmalige verhoogde vrijstelling voor kleinkinderen zoals die vroeger voor de aankoop van een eigen woning bestond. De zogeheten “jubelton” is per 2024 afgeschaft. Dat betekent dat je bij een schenking van een woning bijna altijd te maken hebt met schenkbelasting over een groot deel van de waarde.
Er is wel een aparte vrijstelling voor schenkingen aan kinderen voor de eigen woning (in 2026 naar schatting rond € 32.195), maar die geldt niet voor kleinkinderen. Kleinkinderen hebben alleen recht op de gewone jaarlijkse vrijstelling.
Hoe kun je een woning schenken aan een kleinkind?
Er zijn een paar manieren om een huis over te dragen aan een kleinkind. Welke het beste past, hangt af van jouw situatie en de waarde van de woning.
Schenking van de woning zelf. Je draagt de woning over bij de notaris en schenkt daarmee de volledige waarde. Je kleinkind betaalt schenkbelasting over de waarde minus de jaarlijkse vrijstelling. Dit is de meest directe route, maar ook de duurste als het om een woning van hoge waarde gaat.
Schenken van geld voor de aankoop. In plaats van de woning zelf te schenken, kun je je kleinkind een geldbedrag schenken waarmee hij of zij een woning koopt. De belasting die je kleinkind betaalt, is dan wel gelijk (schenkbelasting over het bedrag), maar soms is dit administratief eenvoudiger.
Schenking onder voorbehoud van vruchtgebruik. Je schenkt de woning, maar behoudt het recht om er zelf in te blijven wonen of de huurinkomsten te ontvangen. Je kleinkind krijgt de blote eigendom. De waarde van de schenking is dan lager, wat minder schenkbelasting oplevert. Bij jouw overlijden vervalt het vruchtgebruik en krijgt je kleinkind de volle eigendom, eventueel met erfbelasting over de aangroei.
Geleidelijk schenken via jaarlijkse schenkingen. Door elk jaar de vrijgestelde bedragen te schenken (geld, geen woning zelf), bouw je in de loop der tijd vermogen op bij je kleinkind. Dit kost jaren, maar zo bespaar je samen belasting. Bij een woning van hoge waarde is dit zelden toereikend als enige strategie.
Notaris is verplicht bij een huis schenken
Een woning schenken doe je altijd via een notaris. De eigendomsoverdracht wordt vastgelegd in een notariële akte en ingeschreven bij het Kadaster. Zonder notaris is een schenking van onroerend goed niet geldig. Reken op notariskosten van naar schatting enkele honderden tot ruim duizend euro in 2026, afhankelijk van de complexiteit.
Naast de notariskosten betaalt je kleinkind ook overdrachtsbelasting als de schenking wordt behandeld als een verkrijging van onroerend goed. Maar let op: bij een schenking (nul euro tegenprestatie) is er geen sprake van een aankoop, dus de overdrachtsbelasting geldt hier in principe niet. Wel geldt de schenkbelasting. Laat je hier altijd goed over informeren door de notaris.
Wanneer is een huis schenken aan je kleinkind niet slim?
Soms is een schenking van een woning aan een kleinkind juist nadelig. Dat is het geval als je later zelf zorg nodig hebt en de kosten daarvoor deels afhangen van je vermogen. Een gemeente kan bij de aanvraag van zorgtoeslag of bijstand kijken naar schenkingen die je in de afgelopen jaren hebt gedaan. Een grote schenking kort voor een zorgaanvraag kan problemen geven.
Daarnaast loop je als schenker het risico dat je de woning later toch nog nodig hebt, bijvoorbeeld bij echtscheiding, financiële problemen of als je wilt verhuizen. Zodra de woning op naam van je kleinkind staat, heb je er geen zeggenschap meer over.
Een huis schenken aan een kleinkind kan ook gevolgen hebben voor de andere kleinkinderen of kinderen, zeker als je later overlijdt. De schenking telt namelijk mee bij de berekening van de erfenis, tenzij je expliciet anders hebt vastgelegd.
Praktisch stappenplan
- Laat de woning taxeren door een erkende taxateur om de actuele marktwaarde te kennen.
- Bereken de verwachte schenkbelasting op basis van de waarde minus de vrijstelling.
- Bespreek met een notaris welke constructie (volledige schenking, vruchtgebruik, gespreide schenking) het beste past.
- Zorg dat je kleinkind oud genoeg is om de woning juridisch te mogen bezitten (in Nederland vanaf 18 jaar).
- Dien binnen twee maanden na de schenking de schenkbelastingaangifte in bij de Belastingdienst.
- Laat de overdracht vastleggen bij de notaris en inschrijven in het Kadaster.
Een huis schenken aan een kleinkind is zeker mogelijk, maar het is zelden eenvoudig of goedkoop. De sleutel zit in goede planning: een notaris en eventueel een belastingadviseur helpen je om de belastingdruk zo laag mogelijk te houden en te voorkomen dat je later voor verrassingen staat.
