Een huis schenken aan een vreemde is juridisch mogelijk, maar het kost veel meer belasting dan schenken aan een kind of partner. Wie een woning overdraagt aan iemand buiten de familie, betaald het hoogste tarief aan schenkbelasting. Dat maakt zo’n schenking in de meeste gevallen financieel fors duurder dan je misschien verwacht.
Wat betekent “schenken aan een vreemde” precies?
In fiscale zin is een “vreemde” iedereen die geen (stief)kind, (klein)kind, partner of andere naaste verwant is. Denk aan een goede vriend, een buurman, een kennis of een willekeurige derde. Het maakt voor de Belastingdienst niet uit hoe hecht de band is: zonder familierelatie val je in de hoogste schijf van de schenkbelasting.
Schenken van een huis aan een vreemde kan op twee manieren gebeuren: je geeft de woning volledig gratis weg, of je verkoopt hem tegen een prijs die lager is dan de werkelijke waarde. In dat tweede geval is het verschil tussen de verkoopprijs en de marktwaarde een schenking in de ogen van de Belastingdienst. Ook dat wordt belast.
Huis schenken aan een vreemde: de belastingtarieven
Voor schenkingen aan derden (mensen buiten de naaste familie) gelden hogere tarieven dan voor familieleden. Naar schatting rond 2026 zijn de tarieven voor de schenkbelasting voor een “vreemde” als volgt:
| Belastbaar bedrag | Tarief voor derden |
|---|---|
| Tot en met €138.641 | 30% |
| Boven €138.641 | 40% |
Ter vergelijking: een kind betaalt over dezelfde bedragen 10% tot 20%. Een vreemde betaalt dus twee keer zoveel of meer. Bij een woning met een marktwaarde van, zeg, €300.000 loopt de schenkbelasting voor een derde daarmee al snel op naar meer dan €100.000.
Let op: de grens van €138.641 is een indicatief bedrag dat jaarlijks kan worden aangepast door de overheid. Controleer altijd de actuele bedragen op de website van de Belastingdienst.
Overdracht tegen te lage prijs telt ook als schenking
Soms denken mensen dat ze de schenkbelasting kunnen omzeilen door de woning niet gratis weg te geven, maar voor een lage prijs te verkopen. Dat werkt niet. De Belastingdienst kijkt naar de marktwaarde van de woning. Is de verkoopprijs lager dan die marktwaarde, dan is het verschil een schenking en wordt dat deel belast tegen het hoogste tarief voor derden.
Een voorbeeld: stel je verkoopt een huis met een marktwaarde van €250.000 aan een vriend voor €100.000. Het verschil van €150.000 wordt dan gezien als een schenking. Over dat bedrag is je vriend schenkbelasting verschuldigd, grotendeels tegen 40%.
Overdrachtsbelasting komt er nog bij
Naast de schenkbelasting speelt ook overdrachtsbelasting een rol. Als de ontvanger de woning “verkrijgt”, ook al is het om niet of voor een lage prijs, kan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Voor woningen bedraagt dit tarief naar schatting rond 2026 2% voor een eigen woning (als de ontvanger er zelf gaat wonen) of 10,4% voor een woning die niet als eigen woning wordt gebruikt. De ontvanger moet zelf nagaan welk tarief voor hem geldt.
Heeft de schenking gevolgen voor de schenker?
Als schenker hoef je zelf geen schenkbelasting te betalen: die rekening ligt bij de ontvanger. Toch zijn er ook voor jou aandachtspunten. Heb je nog een hypotheek op de woning? Dan moet de bank toestemming geven voor de overdracht. Zit er een erfpachtrecht of andere beperking op de woning? Dan moet dat worden meegenomen in de overdracht. Bovendien heeft schenken van vermogen gevolgen voor je eigen financiële positie en mogelijk voor je erfenis later.
Wanneer is dit eigenlijk niet verstandig?
Een huis schenken aan een vreemde is zelden fiscaal slim. De belastingdruk is hoog, en anders dan bij schenkingen aan kinderen zijn er nauwelijks vrijstellingen of jaarlijkse schenkingsvrijstellingen die de belasting drukken. Voor derden is de jaarlijkse vrijstelling beperkt tot een bescheiden bedrag (naar schatting rond 2026 circa €2.658). Dat steekt schril af bij de waarde van een gemiddelde woning.
Is het doel om iemand te helpen aan een woning, dan is er vaak een slimmere route, zoals een lening of een combinatie van verkoop en gespreide schenking over meerdere jaren. Een notaris en een fiscaal adviseur kunnen helpen om de minst kostbare weg te vinden.
Wil je toch doorgaan met een schenking van een huis aan een vreemde, schakel dan altijd een notaris in. De overdracht van onroerend goed moet sowieso via een notariële akte verlopen. De notaris kan ook adviseren over de juiste waardebepaling en helpen de aangifte schenkbelasting correct in te dienen.
